Yeşil Binanın Maliyeti

Yapı Endüstri Merkezi'nin düzenleyicisi olduğu Eco Build 2010 Konferansı'nda dinleyici olarak izlediğim bir panelde, yatırımcı açısından "yeşil bina" inşa etmenin maliyeti üzerine kısa bir tartışma oldu. Türkiye'deki iki alışveriş merkezi yatırımının sürdürülebilirlik özelliklerini BREEAM sertifikası ile belgelendirmiş olan Redevco'nun temsilcisi İlker Aydın Bey, her iki bina için de yeşil bina olmanın getirdiği ilave maliyetin üç milyon Euro civarında olduğunu ve Türkiye şartlarında bu yatırımın kendilerine bir geri dönüşü olmadığını ifade etti. Diğer iki panelistimiz de (Varyap'tan Sayın Erdinç Varlıbaş ve Altensis'ten Sayın Berkay Somalı) yeşil bina üretmenin maliyetleri konusunda dinleyecilerin kafalarındaki soru işaretlerini açıklığa kavuşturamadılar. Panele ayrılmış olan sürenin aşılmış olması dolayısıyla dinleyicilere soru sorma zamanı kalmasa da Sayın Cemil Esen, İlker Bey'in telaffuz ettiği rakamların binalarında kullandıkları trijenerasyon sisteminin maliyeti olduğunu, yeşil bina yapmanın maliyetinin ise sadece "soft cost"lardan yani proje, sertifika başvurusu ve danışmanlık maliyetlerinden oluştuğunu ifade etme fırsatını buldu.

Sayın Esen'in ne anlatmak istediğini anlasam da kendisi ile hemfikir olmadığımı ifade etmek istiyorum ama öncelikle Redevco'nun harcamasına açıklık getirelim. Trijenerasyon sistemleri, basitçe ifade etmek gerekirse, enerji tüketimi yoğun olan binalarda (otel, hastane, AVM gibi) doğalgaz kullanarak ısı elde etmek ve bunu ısıtma, soğutma ve elektrik enerjisi elde etmek amaçlı kullanan sistemlerdir. Gazdan elde edilen ısının çok büyük kısmını kullanılabilir enerjiye çevirebildiği ve iletim kayıpları en aza indiği için yüksek verimli sistemlerdir. Yenilenebilir bir enerji kaynağı sayılmazlar (enerji kaynağı olarak güneş enerjisi kullanılmadığı sürece), binada yapılacak tasarrufun önemini de azaltmazlar ama karbon salımlarını ve enerji maliyetlerini belirli bir oranda azaltan sistemlerdir. Böyle bir yatırımın geri dönüşü olmamasının imkanı yoktur, atık ısıdan elde edilen "bedava" enerji yatırımın geri dönüşünü sağlayacaktır. Eğer bir trijenerasyon sistemi binanın sürdürülebilirlik özelliklerinden bir tanesi ise "yeşil bina" yapmanın Tükiye'de geri dönüşü olmadığını iddia etmek söz konusu olmamalıdır.

Sayın Esen'in ifadesine geri dönersem, bir binanın "yeşil bina" olarak inşa edilebilmesi için tasarım prensiplerinin doğru konulmuş, detaylarının doğru çözülmüş ve doğru malzemeler kullanılmış olması yeterli olacaktır, katılıyorum, bunlar bina inşa etme maliyetinin bileşenleridir, "yeşil bina" inşa etmenin getirdiği özel maliyetler değildir. Ancak yapı tasarımının bir tavizler silsilesi olduğunun unutulmaması gereğini de hatırlatmak istiyorum. Tasarımcının/üreticinin eldeki kıt kaynakları gözardı etmek hakkı olamaz. Kaynakların kıtlığıdır her yatırımcıya bir binaya başlamadan önce ilk olarak metrekaresinin kaç TL'ye mal olacağını sorduran ve buna göre bir yapı standardı belirleten. Türkiye'de de, dünyada da alışılagelmiş yapı standartlarının henüz "yeşil yapıları" kapsamadıkları düşünülürse "yeşil yapı" yapmanın ilave maliyet getirmeyeceği söylemi yatırımcının aradığı cevap olmayacaktır.

Bir örnek vereyim: Türkiye'de bir binanın aydınlatma için en fazla ne kadar enerji kullanması gerektiğine dair bir düzenleme yoktur. Aydınlatma tasarımcılarının hedefi mekanın yeteri kadar aydınlatılmasıdır, en az enerji ile yeteri kadar aydınlatılması değildir. Hem yeterli aydınlık sağlamak, hem de kullanılan enerjiyi azaltmak piyasa ortalamasına göre daha verimli armatürler, daha karmaşık kontrol sistemleri ve belki de LED gibi yenilikçi teknolojiler gerektirecektir. Bunları kullanmanın da bina üretim sürecine yüklediği ilave bir maliyet olacaktır. Bu maliyet bina kullanımında belki de tasarruf edilen enerji ile çok hızlı bir şekilde geri alınabilecektir. Ama yatırımcı, kendisi kullanıcı olmadığı sürece bu tasarrufun dışındadır.

Başka bir örnek: Paslanmaz çelik en sürdürülebilir malzemelerden bir tanesidir. Üretimi geri dönüşüme dayanır, ömrünün sonunda kayıpsız geri dönüşür, bakım maliyetleri minimumdur, VOC kaynağı boyalar ile boyanması gerekmez vs. Ama binalarımızı paslanmaz çelikten inşa edemiyoruz. Çünkü bu yapılabilir bir yatırım değil.

Yatırımcılar, "yeşil bina" yapmanın maliyetini merak etmekte çok haklılar. Bu maliyetin projelerin ihtiyaçlarına göre çok değişken olduğunu söyleyenler de haklılar. Ama yatırımcı, "yeşil bina" yapmanın kendisine bir ilk maliyeti olduğunu bilmeli ve bu maliyeti değerlenen yatırımı ile geri alacağını anlamalı. Bu maliyetin, kontrol altında olmadığını da düşünmemeli, LEED sisteminin içerdiği, daha önce bu günlükte bahsedilmiş olan "Enerji Modellemesi" aracı, verilen tasarım kararlarının enerji ekonomisi açısından ölçülebilir sonuçlarının gözlenebilmesine imkan verecek çok önemli bir araç olarak sürdürülebilir bina tasarımcılarının/proje yöneticilerinin ellerinde.